Переезжать в другую съёмную квартиру означало получить те же самые проблемы (возможно, в другом виде). Можно было переехать в кондо, они обычно лучше содержатся, и, кроме того, с менеджментом дело напрямую вести не надо, для этого есть хозяин квартиры. Проблема заключалась в том, что найти кондо, где сдадут квартиру семье с собакой, не так просто, а также в цене. Несложный рассчёт показал, что за те деньги, которые просят за аренду обычной квартиры в кондо, её можно купить, то есть выплаты по ссуде даже при минимальном первом взносе (downpayment) плюс плата за содержание (обычно включающая коммунальные услуги) не будут превышать арендную плату. Грубо говоря, если у вас есть деньги на аренду квартиры в кондо, вы можете её также и купить (это верно практически всегда и вне зависимости от продажной цены: чем она выше - тем выше и арендная плата). Платить за аренду кондо мы могли. Значит, мы могли её и купить.

    Захотелось посмотреть, что ещё предлагают за деньги, которые мы согласны платить. Для начала зашли в банк поинтересоваться, сколько денег на дом они согласны нам дать. Оказалось, что дать они нам готовы ощутимо больше, чем мы согласны платить. Заодно определили для себя цену, которую мы согласны уплатить за недвижимость. Дальше всё казалось делом техники: найти жильё, купить, переехать и наслаждаться жизнью. По большому счёту это так и вышло, но заняло много времени.

    Торговлей недвижимостью здесь, как, впрочем, и везде, занимаются агенства. Насколько нам известно, агент не может даже получить лицензию, если он не "приписан" к какому-либо агенству. Вообще, сложная структура отношений внутри агенства для нас остаётся загадкой (кто на кого работает, кто за что платит и т.д.). Агенств здесь не так много, но они имеют множество отделений (опять-таки неясно, какие онтошения между ними, так как все они независимы (independently owned and operated). Крупнейшие - RE-MAX, Royal Lepage, Century 21, Coldwell Banker и другие. Отделение обычно занимает большое помещение, где работают довольно много агентов, плюс общие для них секретари, представители банков и т.д. (почему-то почти никто не пользуется сотовыми телефонами, но у всех есть пейджеры). Информацию о домах на продажу можно найти в еженедельных бесплатных журналах, которые кладутся в жёлтые ящики на каждом углу - New Homes and Condos for sale, Resale homes, или же на Интернете (www.realtor.com). Построение этой информации таково, что если вы серьёзно решили что-либо купить, вам всё равно нужно обратиться к агенту. Например, вы не найдёте ни адреса (приблизительный есть на Интернете), ни размера, ни возраста дома. Агенты пользуются своей собственной базой данных, где даётся полная информация о доме вплоть до размеров комнат. Процедура может быть такой: вы ищете сами в журнале или на Интернете дом, потом звоните агенту и просите дополнительную информацию. Если вас это устраивает, можете договориться с агентом и посмотреть дом, который вам понравился. Можно работать со своим агентом, а можно просто звонить тому, который выставил дом на продажу. Можно также просто получать всю информацию от агента, но в таком случае агент должен точно знать что именно вы ищете.

    Что касается информации, которую можно получить от агента. Во-первых, детальная информация о доме. Количество комнат, их размер, расположение, размер налога, плата за содержание (если это кондо), система отопления и кондиционирования, что остаётся в доме и что нет. Во-вторых, можно выяснить, насколько реальна цена, по которой дом выставлен на продажу. Можно выяснить, за какую цену продавались дома рядом за последние годы и сравнить. В-третьих, можно узнать имена соседей и выяснить кто живёт рядом, если у вас есть сомнения по поводу района. Эта информация содержится в базе данных, доступной агентам, она платная и получить к ней доступ иным путём невозможно (речь не идёт о хакерах).

    Важное отступление. Агенты не получают денег с покупателя, их работа оплачивается продавцом. Мы дом не продавали, сколько нужно платить - не знаем, слышали разные цифры, от 3 до 10% от продажной цены. Если агент выставил дом на продажу и сам его продал, он получит всю сумму. Если же покупатель имеет своего агента, то деньги делятся (в какой пропорции - нам неизвестно).

    Если вы наконец нашли дом, который вам понравился, нужно договориться о цене и деталях. Договор о купле-продаже готовится покупателем (точнее, агентом) в виде предложения (offer). Предложение регистрируется в агенстве продавца и назначается презентация. Если за время между регистрацией и презентацией будет зарегистрировано ещё одно предложение, агент продавца даст знать об этом агенту покупателя. Чем больше предложений - тем больше продажная цена и дом может быть продан дороже, чем за него изначально просили. Презентация проходит в агенстве или в доме продавца, причём контакты покупателя с продавцом исключены. Вы разговариваете со своим агентом, продавец - со своим и агенты между собой. Решается по большому счёту вопрос цены. Если по этому вопросу будет соглашение, то детали обычно улаживаются. Предложение содержит также условия обеих сторон. Со стороны покупателя это обычно вопрос финансирования (то есть, нужно получить подтверждение банка на сумму, которую вам нужна), техническая инспекция дома (если он не новый), финансовое состояние корпорации в случае кондо, а также продажа собственного дома, если покупатель его имеет. Продавец устанавливает дату закрытия сделки, если не может освободить дом в срок, указанный покупателем. Цена в продложении может быть меньше цены, указанной продавцом, может быть и больше, если есть несколько предложений. Если цена меньше, то продавец обычно идёт на уступки, а покупатель повышает предлагаемую сумму до тех пор, пока дальше торговаться становится бессмысленно (например, мы согласились на предложение продавца, когда разница с нашим предложением составила 600 долларов). Продавец имеет право отказаться рассматривать предложение, если цена намного ниже, чем он просит (понятно, что если вы просите 300 тысяч за дом, то предложение на 100 тысяч рассматриваться не будет). Можно также выставить дом на продажу вторично, если предложений нет вообще (то есть цена изначально слишком завышена).

    Когда стороны договорились о цене, дом считается условно проданным до того, как обе стороны снимут свои условия. Снятие условий фиксируется в документе, подписанном всеми заинтересованными (покупатель, продавец и агенты). По получении этого документа сделка считается совершённой и отказаться от неё уже невозможно.

    По поводу финансирования ничего особо интересного нет. Как правило, заключая сделку на покупку дома вы знаете, что нужную сумму банк вам даст и не пойдёте покупать дом за 3 миллиона долларов с годовым доходом 60 тысяч, если только у вас нет 3 миллионов наличными. Хотя случаи такие известны.

    Ещё одно отступление по поводу домов. Стандартная классификация различает следующие типы:
    standard condominium apartment - квартира в многоэтажном или 1-2-3 этажном доме. Обычно 2-3 спальни, гостиная/столовая (совмещённые), кухня, 2 ванные, иногда балкон, чаще - солярий. В доме может быть бассейн, сауна, теннисные корты и т.д. Все жильцы имеют 1-2 места в подземном гараже. luxury condominium apartment - то же, но большей площади и с лучшей отделкой. Плата за содержание (condo или maintanance fee) как правило включает кроме общих элементов (лифт, стоянка, бассейн, если есть) также и коммунальные услуги (отопление, вода, электричество, центральный кондиционер).
    townhouse - дом с двумя общими стенками (или с одной, если он с краю), отличается от дома тем, что участок земли очень небольшой. luxury townhose - то же, но большей площади и с большим участком. Могут быть condo или freehold. В первом случае все внешние элементы (крыша, окна, гараж, участок перед домом и т.д.) содержатся за счёт кондоминиума, а вы платите какую-то сумму в месяц на содержание, вы также не имеете права менять фасад, например. Во втором случае вы можете делать всё, что угодно, но содержание за ваш счёт, как и уборка снега или стрижка травы. Плата за содержание колеблется от 80-85 долларов в месяц в новых домах до 200-400 в зависимости от возраста дома и набора услуг кондоминиума. Набор этот меньше, чем в квартире: электрический и газовый счётчик - свои на каждый дом, вода обычно включена, иногда включается кабельное телевидение. Имеют обычно 3 (реже 2 или 4) спальни, столовую и гостиную (часто совмещённые), кухня, гараж на 1 машину (бывает на 2), бейсмент.
    standard/luxury bungalo - одноэтажный дом большей или меньшей площади с тем же набором, что и townhouse, но участок ощутимо больше и никаких общих стен.
    standard/executive 2 storey - двухэтажный дом с 3-4 спальнями, гостиная, столовая, family room, гараж на 1-2 машины. И bungalo, и двухэтажный дом имеют бейсмент, где даже можно иногда устроить отдельную квартиру и сдавать её в рент.

    Понятно, что такая классификация оставляет за рамками остальные дома, где неограничено количество этажей, спален, гаражей, каминов, ванных и т.д. Бывают даже бассейны внутри дома (не на участке, а именно внутри). Как правило, все они концентрируются в определённых районах (Rosedale или Bayview Village в Торонто, King City или Mississauga Road за пределами), стоят многие сотни тысяч и миллионы долларов и обычно не рекламируются в общедоступных информационных каналах. Недавно газета Toronto Star сообщила о новом рекорде цены дома. Дом в районе Lawrence/Bayview площадью 24,000 кв. футов (2150 кв. м), участком около гектара и бассейном внутри (indoor pool) был продан за $10,000,000. Предыдущий рекорд был $6,900,000 в районе Forest Hill. Понятно, что это не предел.

    Дома в Северной Америке строят достаточно просто. Сначала делают деревянный каркас, потом обшивают его неким подобием фанеры, внутрь идёт утеплитель и обшивается ещё какой-то фанерой изнутри. Снаружи часто обкладывают кирпичом. Поначалу кажется жутко, но поскольку подавляющее большинство населения живёт в таких домах, можно предположить, что всё не так страшно. Каменные дома тоже есть, но цены на них, мягко говоря, запредельные.

    Обычно строительство происходит так. Строитель покупает участок земли, делит его на более мелкие (лоты) и строит на них дома определённого стандарта (обычно не более 2-4 моделей на участке). Потом эти дома продаются. Стандарт различается в зависимости от района (дешёвые дома в дорогих районах не строят). Чем дороже участок, тем чаще есть возможность купить только лот и самим организовать строительство по любому стандарту. Такие дома называются custom built. Там можно заказать в принципе всё, если есть деньги. Проект может обойтись в 20+ тысяч, а строительство - в неограниченную сумму.

    Качество строительства имеет тенденцию к ухудшению. Новые дома проигрывают старым в планировке, размере и качестве исполнения. Конечно, речь не идёт о custom built. Выражается это практически в том, что за те же деньги старый дом будет лучше нового. Новый дом со старым качеством будет значительно дороже. В старом доме, однако, у вас будет много других проблем (например, выйдет из строя система отопления, хорошо, если вы это заметите до наступления зимы). Достаточно сложно также найти дом в настолько хорошем состоянии, чтобы не потребовался немедленный ремонт.

    Теперь о нашем опыте. Сначала мы просто просматривали объявления в журналах и на Интернете и пришли к выводу, что можем себе позволить таунхауз в достаточно хорошем районе Миссиссаги или даже отдельный дом в западной части (район неплохой, но слишком далеко). Первый агент, к которому мы обратились, начал с того, что мы недооцениваем своих возможностей и должны покупать дом дороже, чем мы хотим, а также что мы тратим слишком много денег на вещи, не связанные с жильём. Пришлось сменить агента. Второй агент согласился искать то, что мы хотели. Сначала определились с тем, что именно мы ищем (опытным путём). Потом стали просто смотреть то, что могло представлять интерес. Дом, который мы хотели купить, нашёлся достаточно быстро, но, поскольку мы ещё не были уверены, что это именно то, что надо, он был продан ровно за день до того, как мы собрались подавать предложение. Следующий дом нашёлся ещё через неделю. В нём было много преимуществ перед первым и некоторые недостатки. К тому же просили за него достаточно много. Мы решили поторговаться и купить в случае, если удастся сбить цену.

    Цену нам удалось сбить даже быстрее, чем мы рассчитывали. Первый же ответ продавца на наше предложение уже было чуть меньше цены, которую мы себе наметили как максимум. Мы увеличили свою цену и получили ответ ещё несколько меньше. Поскольку разница была несерьёзная, торг на этом закончился. Осталось провести инспекцию дома (последний шанс отказаться от сделки), получить добро банка на финансирование и убедиться, что корпорация платежеспособна.

    Инспекция дома проводится фирмами, специализирующимися на этом. Цена составляет несколько сотен долларов и, конечно, нет смысла экономить на этом, покупая дом за несколько сотен тысяч. Инспектор смотрел дом более 3,5 часов, проверил систему отопления и вентиляции, кондиционирование, сантехнику, состояние оборудования на кухне, в прачечной, а также крышу, стены, окна, двери, гараж и т.д. Самое большое впечатление произвёл осмотр крыши. Дело в том, что лестницы не хватило на высоту дома и крышу инспектор рассматривал в бинокль. Это казалось подозрительным, но когда он сообщил, что крышу меняли 4-5 лет назад, а хозяева уточнили, что это было 4,5 года назад, пришлось поверить и в это, и во всё остальное.

    Вопрос финансирования решился достаточно просто, но в этом деле тоже есть нюансы. Как правило, банки предоставляют так называемую кредитную линию тем, кто берёт у них ссуду на дом. Кредитная линия - это по сути та же кредитная карточка, но под несколько меньший процент и с более гибкими условиями выплаты. С другой стороны, процент начинает считаться с момента покупки, а не после установленного дня оплаты счёта. Мы попросили кредитную линию вместе со ссудой. Банк согласился при условии, что мы отменим несколько кредитных карточек. Проблемы здесь не было, так как кредит они давали гораздо больше, чем мы имели по этим карточкам. Когда мы пришли в банк подписывать документы, нам вдруг сообщили, что мы должны отменить все кредитные карточки, а также открыть у них счёт. Поскольку это расходилось с тем, о чём мы договорились, мы подписывать ничего не стали. Заняло ещё неделю уладить все вопросы. Нам объяснили, что банк сначала старается получить лучшие условия для себя, потом, если не получается, принять условия клиента. Если ссуда одобрена в одном банке, скорее всего, так же будет и в другом, а поскольку речь идёт о серьёзных суммах, клиента отпускать невыгодно. В результате кредитную линию мы получили и сохранили ещё несколько кредитных карточек.

    Предоставляя ссуду на недвижимость, банки предлагают застраховать жизнь на сумму ссуды. Страховка жизни сама по себе вопросов не вызывает, но в банке делать это невыгодно. Если страховой случай (не дай Бог) происходит, то ссуду они погасят, но семья ничего не получит, даже если вы выплатили большую часть к тому времени. Обычная страховка выплачивается семье или наследникам и они могут распорядиться этой суммой по своему усмотрению, то есть выплатить сразу весь долг или же продолжать выплачивать помесячно или как-либо иначе. Если выплачивать ссуду не помесячно, а 2 раза в месяц, раз в 2 недели или каждую неделю, причём в итоге сумма будет та же, что и при помесячной плате, а срок выплаты серьёзно уменьшается. Так, в нашем случае, при помесячной выплате мы расплачиваемся с банком за 25 лет, а если платить раз в 2 недели - за 20 и несколько месяцев. Если платить раз в неделю, срок сократится ещё, но нам это показалось слишком хлопотно.

    Все остальные детали сделки проходят через адвокатов. Их работа включает многочисленные проверки (например, действительно ли дом принадлежит тому человеку, который его продаёт, сколько денег уплатил продавец в текущем году в качестве налога на недвижимость, должен ли он что-то кому-то и т.д.). Аналогичные вещи делает адвокат продавца. Ключи в результате передаются покупателю его адвокатом, на чём процесс приобретения дома можно считать более-менее законченным.